Browsing by Subject "asuntomarkkinat"

Tutkimus käsittelee asuntojen hintojen muodostumista pääkaupunkiseudulla vuoden 2016 asuntokauppa-aineiston avulla. Hintoja tarkastellaan aluksi koko pääkaupunkiseudun tasolla, jonka jälkeen siirrytään vertailemaan hintojen muodostumista kaupunkien välillä. Pääkaupunkiseudulla on Helsingin keskustan lisäksi useita pienempiä kaupunkikeskuksia, joten asunnot on jaettu lähimmän kaupunkikeskuksen mukaan alueisiin. Etäisyysmuuttujat lähimpään kaupunkikeskukseen ja Helsingin keskustaan on luotu julkisen liikenteen ja henkilöauton matka-ajan keskiarvoa käyttäen. Etäisyys kaupunkikeskukseen antaa koko pääkaupunkiseudun tasolla ristiriitaisia tuloksia, joten tarkastelin, kuinka eri kaupunkikeskukset ja niiden etäisyys vaikuttaa asuntojen hintoihin. Tulokset osoittavat, että kaupunkikeskuksen laatua voidaan tarkastella etäisyysmuuttujan kertoimen perusteella, sillä parempien kaupunkikeskuksien läheisyydessä asunnot ovat kalliimpia ja hinnat laskevat etäisyyden kasvaessa keskustaan. Heikommissa kaupunkikeskuksissa tilanne on päinvastainen. Syitä tälle ovat kaupunkikeskuksien positiivisten ja negatiivisten vaikutusten nettoarvo. Löysin kuitenkin merkittävän havainnon sosioekonomisista muuttujista. Teorian mukaan ihmiset muuttavat asuinalueelle, jossa asuu heidän itsensä kaltaisia ihmisiä. Muodostin sosioekonomisista muuttujista eli tuloista, työttömyysasteesta ja koulutusasteesta mittarin, joka kuvastaa kaupunkikeskuksen sosioekonomista sijoitusta. Tulosten perusteella Tapiola ja Helsingin keskus ovat korkeimmilla sijoilla, kun taas Koivukylä ja Hakunila ovat viimeisillä sijoilla. Lähimmän kaupunkikeskuksen etäisyysmuuttujan kerroin korreloi erittäin voimakkaasti sosioekonomisen sijoituksen kanssa. Muutamia poikkeuksia selittivät keskustan ulkopuolelle rakennetut uudet asunnot, jolloin rakennusvuoden merkitys on näissä tapauksissa sosioekonomista asemaa voimakkaampi. Helsingin keskustan etäisyyden merkitys on teorian ja tulosten perusteella erittäin suuri. Tuloksien perusteella ydinkeskustan välittömässä läheisyydessä asuntojen hinnat ovat noin 60 prosenttia kalliimpia kuin yli 45 minuutin etäisyydellä. Tuloksien perusteella Helsingin keskustaan 1990-luvulla liittyneet negatiiviset ulkoisvaikutukset ovat vähentyneet tai mieltymykset ydinkeskustassa asumiseen ovat muuttuneet, koska ydinkeskusta-asuntojen arvostus on kasvanut suhteellisesti eniten pääkaupunkiseudulla 1990-luvulta. Rakennusvuoden vaikutus on myös erittäin merkittävä asunnon hintaan. Hinnan ja rakennusvuoden välinen suhde ei ole lineaarinen vaan muistuttaa enemmän U-muotoa, koska vanhimmat ja uusimmat asunnot ovat kaikkein kalleimpia. Tulosten perusteella hinnat ovat matalimmat 1960- ja 1970-luvuilla rakennetuissa asunnoissa. Vuonna 1997 tehdyn tutkimuksen mukaan matalimmat hinnat vastaavalla aineistolla löytyivät 1940-luvulta, vaikka 1960- ja 1970-luvun asuntoja pidettiin jo silloin heikkolaatuisina ja arkkitehtuurisesti merkityksettöminä. Teorian mukaan 1940-luvun asuntojen hinta selittyi rakennusmateriaalien heikolla laadulla, ihmisten mieltymyksillä ja arkkitehtuurilla. Aikakauden asuntojen arvostus on kasvanut, mutta tulosten perusteella suurin selittävä tekijä löytyy suurista peruskorjauksista ja putkiremonteista. Putkiremontti tehdään keskimäärin 50 vuoden välein, jolloin 1990-luvulla tehdyn tutkimuksen ajankohtana putkiremontit kohdistuivat juuri 1940-luvulla rakennettuihin asuntoihin ja tällä hetkellä remontit kohdistuvat 1960- ja 1970-luvuilla rakennettuihin asuntoihin.

Tämän tutkimuksen tarkoituksena on näyttää, miten koronapandemia vaikutti asuntomarkkinoihin vuosien 2019–2021 aikana. Asuntomarkkinoilla tapahtuneita muutoksia tarkastellaan sekä globaalisti, että paikallisesti Suomen näkökulmasta. Tutkimuksessa arvioidaan miten eri mekanismien kautta koronapandemian vaikutukset levisivät asuntomarkkinoille ja tätä kautta kotitalouksiin. Aiemmat tutkimukset ovat osoittaneet koronapandemian aiheuttaneen hyvin moniulotteisia vaikutuksia asuntomarkkinoihin. Tämä tutkimus keskittyy käsittelemään näitä vaikutuksia pääasiassa asuntorahoittamisen näkökulmasta. Tämän lisäksi koronapandemian vaikutuksia tarkastellaan asuntojen hintojen, etätyön, muuttoliikkeen sekä taloudellisen epätasa-arvon tasolla. Tutkimuksen teoreettinen osuus pohjautuu elinkaarimalliin, jota sovelletaan asuntomarkkinoille. Tutkimus toteutettiin hyödyntämällä laajasti kirjallisuutta liittyen koronapandemian vaikutuksiin Yhdysvaltojen asuntomarkkinoilla. Kansainvälistä tutkimusta täydennettiin Suomen Tilastokeskuksen datalla, sekä Helsingin Seudun Osuuspankin tarjoamalla asuntorahoituksen aineistolla. Aineisto kerättiin yhteystyössä Helsingin Seudun Osuuspankin edustajien kanssa niin, että yksittäisen henkilön tunnistaminen aineiston perusteella oli mahdotonta. Asuntorahoituksen laajasta aineistosta oli mahdollista nähdä kattavasti päivämäärän tarkkuudella Suomen pääkaupunkiseudun asuntomarkkinan yleinen kehitys sekä trendit. Aineisto tarjosi tiedon liittyen lainan kokoon, takaisinmaksuaikaan sekä asunnon tyyppiin. Tilastokeskuksen data-aineistoja käytettiin vahvistamaan tuloksia ja tuomaan esille sellaista tietoa Suomen asuntomarkkinoista, johon asuntorahoituksen aineisto ei vastannut. Tutkimusmenetelmänä hyödynnettiin aikasarja-analyysiä, jota sovellettiin tutkimuksen kaikkiin aineistoihin. Analyysin tarkoituksena oli näyttää miten asuntomarkkinat ovat Suomessa kehittyneet ennen koronapandemiaa ja sen aikana. Tutkimuksen aikajanaksi valikoituivat vuodet 2016–2021. Analyysin tuloksia verrattiin kansainvälisiin tutkimuksiin ja pyrittiin löytämään yhteisiä koronapandemian laukaisemia mekanismeja, jotka vaikuttivat asuntomarkkinoihin. Tutkimuksen tulokset Suomen asuntomarkkinasta ovat pääasiassa linjassa globaalin asuntomarkkinan kanssa, mutta myös eroavaisuuksia pystyttiin löytämään. Yhteistä Suomalaisessa ja globaalissa asuntomarkkinassa on asuntojen hintojen kasvu pandemian aikana. Mekanismit hintojen nousussa kuitenkin erosivat sillä Yhdysvalloissa kasvua tuki halventuneet rahoitusolosuhteet, kun taas Suomessa voitiin nähdä etenkin ensiasunnon ostajien kasvaneen kysynnän vaikuttaneen positiivisesti hintoihin. Lisäksi Suomessa hintoja tuki kasvanut kysyntä asuntolainoissa, joiden määrät sekä laina-ajat kasvoivat koronapandemian aikana. Keskeinen ero hintojen nousussa liittyi alueelliseen kehitykseen. Suomen pääkaupunkiseudulla hinnat kasvoivat eniten aivan Helsingin keskustassa, kun taas Yhdysvalloissa hintojen kasvu esikaupunkialueilla oli keskustoja nopeampaa. Keskeisenä tuloksena tutkimuksesta löytyi lisäksi se, että Suomessa sekä Yhdysvalloissa pandemia kiihdytti varallisuuseroja kasvattaen näin taloudellista epätasa-arvoa asuntovelallisten kotitalouksien välillä. Asuntomarkkinoilla tapahtuneet muutokset koronapandemian aikana olivat hyvin laajat ja koskettivat niin matala- kuin korkeatuloisia asuntovelallisia. Keskeiset mekanismit liittyivät makrovakaus– ja rahapolitiikan tekemiin muutoksiin, jotka tukivat asuntomarkkinoiden kasvua etenkin Yhdysvalloissa. Suomessa pandemian aiheuttamat vaikutukset eivät näkyneet yhtä vahvoina kuin Yhdysvalloissa. Koronapandemia kuitenkin muokkasi merkittävästi asuntomarkkinoita maailmanlaajuisesti. Pandemian vaikutukset tulevat näkymään etenkin kotitalouksien velkaantuneisuudessa sekä taloudellisessa tilanteessa vielä pitkän aikaa.

Housing prices in many countries have experienced large run-ups and downturns which indicates that the housing market is not working efficiently. Understanding the factors affecting the house price movement is important to be able to prevent radical price changes and maintain economic stability. One cause for the inefficiency in the housing market has been proposed to be the money illusion. Money illusionary agents make inflation adjustment errors by discounting the future real payoffs with nominal rather than real interest rate. This irrational behavior of agents has been shown to cause pricing errors especially at the times when inflation is exceptionally high or low. The money illusion hypothesis has widely been studied in the context of the financial and housing market. This thesis contributes to the existing literature by studying if there is evidence of the money illusion in the Finnish housing market. Many of the studies have focused on the major economic markets like the UK and the US, so there are not many studies from the perspective of a national market with different institutional setting and market features. The empirical framework is based on the decomposition of the price-rent ratio. The intention is to differentiate the fundamentals of the housing market to study how different unobservable factors affect housing. Housing is considered as a dividend paying asset as in the financial market approach. The study shows that there is a link between inflation and price-rent ratio. Inflation can affect prices through the rational component, risk premia or pricing errors. Money illusion suggests that inflation affect prices through the pricing error. In the model, the agents are allowed to have subjective expectations in order to be able to obtain the pricing error which is the difference between the rational agents objective expectations and irrational agents subjective expectations. The results from the Finnish housing market differ from other studies documenting strong evidence in favor of the money illusion. There is no strong evidence to the hypothesis that inflation and nominal interest rate would explain the movements in the pricing error. However, the rational component and the risk premia of the housing are highly correlated with inflation and nominal interest rates. The results of this study show more support for the rational channels than to the irrational channels for explaining the detected link between housing prices and inflation. The study also shows that part of the correlation between inflation and price-rent ratio can be explained by business cycle fluctuations. Thus, the study does not find strong evidence of money illusion having an effect on the Finnish housing market.

Tässä tutkimuksessa on tarkoitus etsiä vastausta kahteen kysymykseen. Miksi Helsingin asuntokanta on näin pienasuntovaltainen? Ovatko viimeisen 15 vuoden aikana harjoitetut sääntelykeinot mahdollistaneet kohtuuhintaisen perheasumisen Helsingissä? Ensimmäiseen kysymykseen kytkeytyy Pierre Bourdieun (2005) teoksessa The Social Construction of the Economy esittämä teoria siitä, että asuntomarkkinat olisivat julkisen sektorin konstruoimat. Tämä Bourdieun Pariisia koskevaa teoria luo teoreettisen viitekehyksen tutkia Helsingin asuntokannan muovautumista, ja julkisen sektorin roolia tässä prosessissa. Jälkimmäinen kysymys kulminoituu keski- ja hyvätuloisten lapsiperheiden poismuuttoon Helsingistä. Muuttoliikkeen seurauksena kaupungin verotulokertymä on laskenut ja Helsingistä uhkaa tulla sinkkujen kaupunki. Tutkimuksessa olen käyttänyt kvanti- ja kvalitatiivisia tutkimusmenetelmiä. Empiirisen aineiston muodostavat kirjalliset lähteet, tekemäni asiantuntijahaastattelut ja Helsingin kaupunkisuunnitteluvirastolta käyttööni saamat tilastolliset aineistot. Monipuolisen empiirisen aineiston pohjalta olen pyrkinyt luomaan holistisen mallin Helsingin asuntokannan muovautumisprosessista, ja prosessin taustalla vaikuttaneista ilmiöistä. Tämän aineiston perusteella ahtaan asuntokannan syntymiseen Helsingissä ovat vaikuttaneet historialliset taustatekijät, sääntelymekanismit, rakennusmarkkinoiden erityispiirteet sekä asuntorahoitusmarkkinoiden sääntely. Julkisen sektorin rooli tässä asuntokannan muovautumisprosesissa on ollut kiistaton. Suuren maanomistuksen ja kaavoitusmonopolin luoman ohjailukoneiston päälle julkinen sektori on luonut sääntelykehikon, jonka avulla se on voinut Bourdieun (2005) teorian mukaisesti, konstruoida ja hallita kaupungin asuntomarkkinoita. Kaupungin asuntopolitiikassa kohtuuhintaisen perheasumisen edellytyksiä on pyritty turvaamaan, vaikka suurin asuntokysyntä kohdistuukin pieniin asuntoihin. Viimeaikainen asuntuotannon kehitys ei kuitenkaan ole juuri nostanut asuntojen keskikokoa kaupungissa, asuntojen keskipinta-alojen ja tuotantomäärien jäädessä alhaisiksi. Vastauksena keski- ja hyvätuloisten perheiden poismuutton kaupunki on tarjonnut Hitas-asuntoja, joissa mahdollistuu kohtuuhintainen perheasuminen. Asuntojen tuotantotahti Helsingissä on kuitenkin niin verkkainen, että ilman suuria rakenteellisia muutoksia on vaikea nähdä, että Helsingissä olisi tulevaisuudessakaan tarjolla riittävästi kohtuuhintaisia perheasuntoja.