Browsing by Subject "kestosopimus"

Tutkielman tiedonintressissä on tarkastella Covid-19 -pandemian sopimusoikeudellisia ulottuvuuksia erityisesti liikehuoneiston vuokrasopimusten kannalta. Aihe valikoitui sen ajankohtaisuuden ja tutkimattomuuden ja yhteiskunnallisen merkittävyyden vuoksi. Sen sisältää tärkeitä kysymyksiä, jotka liittyvät laa-jemmin sopimuksen sitovuuteen sekä muihin sopimusoikeuden peruskysymyksiin. Vaikka tarkastelu on rajattu yhteen sopimustyyppiin, soveltuvat tietyt tutkielman ydinajatukset myös muihin kestosopimuksiin. Toimialana liikehuoneistojen vuokraus on ollut eturintamassa ottamassa vastaan pandemian vaikutukset. Pitkien sopimuskausien vuoksi liikevuokrasuhteet ovat jo lähtökohtaisesti alttiita olosuhteiden muuttumiselle. Pandemian suorat ja välilliset vai-kutukset ovat päivittäistavarakauppaa lukuun ottamatta iskeneet ankarasti vuokralaisten liiketoimintaan ja sitä kautta myös vuokranantajiin, jotka ovat laa-jasti myöntäneet helpotuksia esimerkiksi vuokranmaksuvelvollisuuteen. Ankarimmin vaikutukset ovat näkyneet ravintola-alalla, jossa valtiovallan kiellot ja rajoitukset sekä yleinen kysynnän väheneminen ovat heikentäneet merkittävästi liiketoiminnan edellytyksiä. Vuokranantajien näkökulmasta tilanne on niin ikään ollut haastava, sillä vuokratulojen menetyksistä huolimatta vuokranantajan omat vastuut suhteessa rahoittajiin ja muihin sidosryhmiin säilyvät. Julkisessa keskustelussa on ollut esillä, onko vuokralainen velvollinen maksamaan vuokraa siltä ajalta, kun liiketilan normaali liiketoimintakäyttö on valtio-vallan toimien vuoksi estynyt tai merkittävästi rajoittunut. Sama problematiikka pätee muihinkin sopimusvelvoitteisiin ja sopimuksen ajalliseen sitovuuteen. Toisin kuin esimerkiksi irtaimen kaupassa tai rakennusurakoissa liikehuoneiston vuokrasopimuksissa ei ole tyypillisesti varauduttu olosuhteiden muuttumi-seen esimerkiksi vis majeure -ehdolla. Myöskään liikehuoneiston vuokraamista koskevaa lainsäädäntöä ei ole laadittu pandemiaa silmällä pitäen, joten painopiste siirtyy vääjäämättä oikeusperiaatteille sekä sopimuksen jälkiperäisen kohtuullistamiselle, kun arvioidaan pandemian vaikutuksia osapuolten sopimusvelvoitteisiin sekä sopimuksen ajalliseen sitovuuteen. Tutkielmassa tarkastellaan lainsäädännön, sopimusehtojen, yleisten oppien sekä jälkiperäi-sen kohtuullistamisen näkökulmasta sopimuksen sitovuutta. Esimerkiksi vuokranmaksuvelvollisuuden osalta pohditaan, voiko L liikehuoneiston vuokrauk-sesta 21 § soveltua tilanteessa, jossa liiketilan liiketoimintakäyttö on valtiovallan kieltojen vuoksi estynyt ja mikä on suoritusesteoppien käyttöala tässä kontekstissa. Selostamatta tässä yhteydessä yksityiskohtaisesti päättelyketjuja, voidaan yleisesti todeta, että pacta sunt servanda -periaate on vahvassa asemassa muutosvaatimuksia vastaan. Sopimuksen muodostuminen tappiolliseksi olosuhteiden muuttumisen vaikutuksesta ei lähtökohtaisesti ole peruste poiketa sopimussitovuudesta. Korkeimman oikeuden ratkaisussa 1994:96 todetulla tavalla osapuolten tulee sopimuksentekohetkellä osata varautua siihen, että sopimus voi myöhemmin muodostua kannattamattomaksi suhdannevaihteluiden vaikutuksesta. Vaikka sopimussitovuus on vahva lähtökohta, voidaan siitä tapauskohtaisesti poiketa myös elinkeinonharjoittajien välisessä suhteessa. Koronakriisi ennakoimattomuutensa osalta poikkeaa tavallisesta negatii-visesta suhdannekehityksestä. On myös huomioitava, ettei viitatussa tapauksessa liiketoiminnan harjoittamista ollut valtiovallan toimesta rajoitettu. Reaalisten liiketalouteen perustuvien argumenttien merkitystä ei voida tässä yhteydessä korostaa liikaa. Päätökset tehdään sen mukaan, mikä arvioidaan liiketa-loudellisesti järkeväksi. Tästä esimerkkinä mainittakoon laajat myönnytykset vuokrien maksamisessa. Vaikka vuokrasta vapautumiselle ei löydy yksiselit-teistä juridista oikeutusta, on vuokrasuhteen jatkuvuuden, liikepaikan arvon sekä liiketilojen korkean käyttöasteen turvaaminen nähty ratkaisevina seikkoi-na. Juridisten argumenttien merkitys korostuu, jos yhteisymmärrystä ei saavuteta. Pandemian vaikutukset osapuolten velvoitteisiin on ratkaistava viimekädessä tuomioistuimessa tapauskohtaisesti. Jos tavoitellaan yhdenmukaisia ratkai-suja, tulee tämä toteuttaa lainsäädännön keinoin. Joka tapauksessa prosessaamisen tulisi olla ultima ratio -sillä oikeustilan ollessa näinkin epäselvä on oikeudenkäynnin lopputulosta vaikea ennustaa. Osapuolten välinen neuvottelu on lähtökohtaisesti paras tapa ratkaista sopimukseen liittyvät erimielisyydet.