Suomeen suunnitellaan kolmiulotteista kiinteistöjärjestelmää, josta on tarkoitus antaa hallituksen esitys vuoden 2014 aikana. Uuden 3D-kiinteistöjärjestelmän tarkoituksena on tehdä mahdolliseksi maanpintatasosta erillisten tilojen muodostaminen kiinteistöiksi. Uuden kiinteistöjärjestelmän ei ole tarkoitus korvata kokonaan Suomen nykyistä kiinteistöjärjestelmää, vaan ainoastaan mahdollistaa 3D-kiinteistöjen muodostaminen silloin, kun se on rakennustoiminnan kannalta tarkoituksenmukaista. 3D-kiinteistö eroaa perinteisestä kiinteistöstä siinä, että sen ulottuvuus määritellään sekä horisontaalisesti että vertikaalisesti. Nykyinen rekisterijärjestelmä mahdollistaa vain kiinteistöjen horisontaalisen ulottuvuuden määrittelyn, vaikka kiinteistöillä on todellisuudessa aina ymmärretty olevan myös vertikaalinen ulottuvuus.
3D-kiinteistöjärjestelmän myötä markkinoille on tarkoitus tuoda uutta kiinteistövarallisuutta, jonka arvo määräytyy täysin erillään nykyisistä peruskiinteistöistä. Näiden kiinteistöjen on tarkoitus olla samanlaisia omistuksen ja vakuuskäytön kohteita kuin perinteinen kiinteistö. 3D-kiinteistöjärjestelmä luo kiinteistömarkkinat tiloille, joilla niitä ei ole ollut ennen. Suomessa 3D-kiinteistöt tulevat olemaan huomattavan suuria rakennushankkeita, kuten maanalaisia pysäköintilaitoksia tai monesta itsenäisestä toiminnallisesta yksiköstä koostuvia kauppakeskuksia. Maanalaisten rakennushankkeiden toteuttajana on usein peruskiinteistön omistajasta erillinen rakentaja.
Erityisesti maanalaiseen rakentamiseen liittyvänä ongelmana on peruskiinteistön omistajan ja tästä erillisen rakentajan välisen suhteen järjestäminen. Suomen lainsäädännössä kiinteistön ulottuvuus on määritelty ainoastaan horisontaalisesti, joten kiinteistön ja samalla maanomistajan omistusoikeuden vertikaalisesta ulottuvuudesta on epäselvyyttä. Tämä aiheuttaa ongelmia esimerkiksi lunastuskorvauksen määrittelyssä. Maanomistajan kannalta merkityksellistä on, tunnustetaanko maanalaisella tilalla olevan hänelle taloudellista arvoa, vaikkei hän ole aikaisemmin esimerkiksi kaavamääräyksestä johtuen voinut käyttää tuota tilaa hyväksi. Maanomistusoikeuden määrittelyyn tulisi löytää ratkaisu, joka toisaalta huomioisi maanomistajan oikeusaseman mutta samalla mahdollistaisi yhteiskunnan kehittymisen niin, että rakentamista voidaan toteuttaa eri tasoissa silloin, kun se on tarkoituksenmukaista. Vallitsevan tilanteen selkeyttämiseksi omistusoikeuden vertikaalinen ulottuvuus tulisi määritellä laintasoisesti.
Maanomistajan omistusoikeuden vertikaalista ulottuvuutta ratkaistaessa ei voida sivuuttaa asian tarkastelua perusoikeutena olevan omaisuuden suojan kannalta, sillä perusoikeuksien merkitys oikeudellisessa argumentaatiossa on kasvanut huomattavasti viime vuosikymmenien aikana. Tämä näkyy esimerkiksi perusoikeuksien suorassa sovellettavuudessa suhteessa julkiseen valtaan ja toisiin yksityisiin. Vaikka perusoikeudet nähdään nykyisin kokonaisuutena, omaisuuden suojalla on edelleen erittäin korostunut asema länsimaisessa yhteiskunnassa. Omaisuuden suojaan liittyvänä omana kysymyksenä on lunastuksessa maksettava lunastuskorvaus maanomistajalle, minkä tarkoituksena on kompensoida maanomistajalle aiheutunutta menetystä. Maanalaisten tilojen lunastusta koskeva korvauskäytäntö ei ole ollut maanomistajaa suosiva, minkä voidaan katsoa olevan nykyisen omaisuuden suojan tulkinnan mukaisesti hyvin ongelmallinen.
Omistusoikeuskysymyksen ratkaisun jälkeen 3D-kiinteistön omistaja voi käyttää kiinteistöään vakuutena aivan kuten perinteistä kiinteistöäkin. Tällä on huomattavaa merkitystä rakentamisen rahoittamisen toteuttamiseksi, sillä 3D-kiinteistöä voidaan käyttää lainan vakuutena. Yksittäiseen 3D-kiinteistöön kuuluvien ainesosien ja tarpeiston määrittely voi kuitenkin olla ongelmallisempaa, sillä 3D-kiinteistöjärjestelmän myötä itsenäiset kiinteistöt voivat olla täysin kiinni toisissaan. Erityisesti ainesosilla on huomattava merkitys vakuuskohteen arvoon.
