Kiinteistökauppa on myyjän ja ostajan välinen sopimus, josta voi seurata ongelmia myytävän kohteen ollessa viallinen. Tyypillisessä tilanteessa myyjä pyrkii rajaamaan virhevastuunsa kokonaan pois kaikista kiinteistön kaupan jälkeen ilmenevistä laadullisista virheistä yleisluonteisella ”siinä kunnossa kuin se on” -vastuunrajoitusehdolla. Vaikka maakaaren lähtökohtana on sopimusvapaus, on selvää, ettei kyseinen ehto täytä niin sanottua MK 2:9.2:n yksilöintivaatimusta. Tutkimuskysymyksenä oli näin ollen selvittää, mitä riittävä yksilöinti tarkoittaa, mitkä seikat siihen vaikuttavat ja kuinka vastuunrajoituslauseke on muotoiltava, jotta se olisi todennäköisesti sitova osapuolten kesken myös OikTL 36 §:n näkökulmasta.
Tutkimuksessa havaittiin oikeuskirjallisuuden ja -käytännön perusteella, että käytännön tasolla kysymys on hyvin epäselvä ja monimutkainen. Tutkimuksessa perehdyttiin erityisesti virhevastuun perusteiden rajoittami-seen, jossa on tyypillisesti kysymys jonkin kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen virheen tai vaurion rajoittamisesta myyjän vastuun ulkopuolelle. Toisena vaihtoehtona on seuraamuksista sopiminen maakaaresta poikkeavasti. Ongelmana kuitenkin havaittiin, ettei epäselvien virhe-epäilyiden rajoittaminen ole helppoa – jos kysymys on konkreettisesta virheestä voi myyjä vapautua vastuusta jo ilmoittamalla virheestä ostajalle, mutta jos kysymys on vasta virhe-epäilystä, tarvitaan lähtökohtaisesti vastuunrajoituslauseketta.
Suurimmassa osassa kiinteistön kauppoja on suoritettu kuntotarkastus koskien erityisesti kiinteistöllä sijaitsevaa rakennusta. Erityisesti hankaluuksia on tuottanut jonkin tarkastuksessa havaitun virheen seuraamusten rajoittaminen yleisellä tasolla tai vaurioituneen tilan aiheuttaneiden perussyiden rajoittaminen kokonaisuudessaan. Tutkimuksessa havaittiin, että kaikki mahdolliset virheseuraamukset kattava vastuunrajoituslauseke on helposti liian yleisluonteinen, eikä siten täytä MK 2:9.2:n yksilöintivaatimusta. Olennaista on vastuunrajoituslausekkeen muotoilu niin, että ostaja voi yksiselitteisesti sen perusteella ymmärtää, kuinka hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Näin ostajalla on mahdollisuus huomioida rajoitusehdosta aiheutuva riski arvioidessaan kauppahinnan suuruutta.
Tutkimuksessa havaittiin, että vastuunrajoituslausekkeen yksilöinnin riittävyyteen vaikuttavat useat asiat. Ensinnäkin se on vahvasti riippuvainen siitä, millaista virhettä tai vauriota ollaan rajoittamassa ja kuinka laajasti. Lähtökohtana on sanamuodon yksiselitteisyys, mutta toisaalta myös tapauskohtaisilla erityispiirteillä on suuri vaikutus. Tuoreessa oikeuskäytännössä on katsottu sallituksi jopa niin sanottujen salaisten virheiden rajoittaminen, mutta tämän perusteella ei ole selvää, onko rajoittaminen mahdollista myös yksityishenkilöiden välillä. Seuraamuksista sopimisen kautta salaisten virheiden rajoittaminen voi kuitenkin olla mahdollista. Yleisesti seuraamusten ja esimerkiksi MK:n viiden vuoden maksimireklamaatioajan rajoittaminen on kuitenkin harvinaisempaa. Kaikkia vastuunrajoitusehtoja, niin myös MK:n perusteella riittävän yksilöityä ehtoa, on mahdollista sovitella OikTL 36 §:n perusteella. OikTL 36 §:stä ja yksilöintivaatimuksen epäselvyyksistä johtuen kaikissa tilanteissa sitovien mallilausekkeiden muodostaminen on käytännössä mahdotonta. Lähtökohtana on kuitenkin sopimusvapaus eli laajatkin rajoitukset voivat tapauskohtaiset erityispiirteet huomioiden olla sallittuja.
