Reklamaatiovelvollisuus on sopimusoikeudellinen passiivisuusseuraamus, jonka tavoitteena on toisen sopimusosapuolen viivytyksetön tiedottaminen sopimusrikkomuksesta sekä virhe- ja muiden häiriötilanteiden joutuisa selvittäminen. Reklamaatio on usein edellytys sille, että ostaja voi myöhemmässä vaiheessa tehokkaasti vedota virheisiin ja esittää vaatimuksia niiden perusteella. Kiinteistön kaupassa, joka on yleensä taloudellisesti hyvin merkittävä oikeustoimi, reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa ostajan kannalta huomattaviin rahallisiin menetyksiin. Tämän takia on osin ongelmallista, että maakaaren (540/1995) 2 luvun 25 §:n reklamaatiovelvollisuutta koskeva säännös on kirjoitettu varsin tulkinnanvaraiseen muotoon ja se sallii soveltajalleen paljon harkintavaltaa. Ostajan voi siten olla vaikea säännöksen perusteella selvittää, millaista toimintaa häneltä edellytetään vaadeoikeutensa säilyttämiseksi.
Tutkielmassa selvitetään lainopin metodein kiinteistön ostajan reklamaatiovelvollisuuden sisältöä ja oikeudellista merkitystä. Tutkielma on rajattu koskemaan reklamaatiota kiinteistön laatuvirheestä. Tavoitteena on systemaattisesti kartoittaa ne toimet, joihin ostajan on ryhdyttävä reklamaatiovelvollisuutensa täyttämiseksi. Edelleen tarkoituksena on selvittää, onko maakaaren reklamaatiosäännöksen tulkitsemiseksi olemassa jotain yleisempiä suuntaviivoja vai onko tulkinta aina korostuneen tapauskohtaista.
Kiinteistön ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta tai siitä, kun se olisi pitänyt havaita. Ostajan on kuitenkin viimeistään viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta ilmoitettava laatuvirheestä – tämän jälkeen virheeseen on mahdollista vedota vain poikkeustapauksissa. Tutkielmassa selvitetään ensinnäkin sitä, miten reklamaatioajan alkamishetki määritetään ja kuinka kohtuulliseksi katsottava reklamaatioaika määräytyy. Toisekseen tarkastellaan sitä, millainen ostajan reklamaation täytyy sisällöltään olla – erityisesti, kuinka yksilöidysti ostajan tulee ilmoittaa vaatimuksensa. Lisäksi tutkielmassa selvitään reklamaation oikeusvaikutuksia ja sitä, mitä reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönnistä seuraa.
Tutkielmassa havaitaan, että maakaaren reklamaatiosäännöksen tulkinta on sidottu hyvin pitkälti tapauskohtaisiin olosuhteisiin. Joitain yleisempiä arviointiperusteita on kuitenkin myös tunnistettavissa. Tällaisia ovat erityisesti reklamaatiosääntelyn taustalla vaikuttavien tavoitteiden ja periaatteiden toteutuminen. Tutkielman perusteella ostajan on toimittava varsin aktiivisesti ja kiinteistön myyjän edut huomioon ottaen säilyttääkseen vaadeoikeutensa kiinteistön virheestä.
