Browsing by Author "Nykänen, Assi"

Liikesuhteissa solmittavat kiinteistön kaupat toteutetaan lähes poikkeuksetta anglosaksisesta oikeusjärjestelmästä omaksutulla yrityskauppasopimusrakenteella. Anglosaksisessa yrityskauppasopimusrakenteessa osapuolten väliseen riskien jakamiseen vaikuttavat erityisesti kaupan kohteelle suoritettava due diligence -tarkastus, myyjän antamat vakuutukset ja takuut sekä korvausvastuulausekkeet. Vaikka kiinteistön kauppa toteutetaan anglosaksisesta oikeusjärjestelmästä omaksutulla yrityskauppasopimusrakenteella, sovelletaan kauppaan tästä huolimatta maakaarta. Virhevastuu ja kaupan osapuolten vastuun jakautuminen rakentuu anglosaksisessa yrityskauppasopimuksessa kuitenkin täysin päinvastoin kuin maakaaressa. Maakaari on pääosin tahdonvaltainen, mutta siltä osin kuin on kyse maakaaren pakottavista normeista, osapuolet eivät voi niistä sopia toisin. Maakaaren 2:9.2:ssa säädetään siitä, ettei ostajan maakaaren 17–34 §:n mukaisia oikeuksia voida rajoittaa kuin sopimalla yksilöidysti siitä, miten ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä. Toisin sanoen maakaaren 2:9.2:ssa säädetään myyjän vastuunrajoitusehdoilta edellytettävästä yksilöintivaatimuksesta. Yksilöintivaatimusta ei voi sivuuttaa edes kahden elinkeinonharjoittajan välillä toteutetussa kiinteistön kaupassa. Tutkielmassa pyritään vastaamaan kysymykseen, voiko myyjä yrityskauppasopimusrakenteella rajoittaa pätevästi vastuutaan maakaaren määrämuodossa myydyn kiinteän omaisuuden osalta. Toisena tutkimuskysymyksenä on kysymys siitä, täyttävätkö yrityskauppasopimusrakenne tai yksittäiset sopimuslausekkeet maakaaressa vastuunrajoitusehdolle asetetun yksilöintivaatimuksen. Tutkimuskysymyksiä lähestytään asettamalla niin sanottu perinteinen kiinteistön kauppa vastakkain anglosaksisen yrityskauppasopimusrakenteen kanssa. Rakenteen avulla pyritään osoittamaan perinteisen kiinteistön kaupan ja anglosaksisen yrityskauppasopimusrakenteen erilaiset periaatteelliset lähtökohdat ja niiden vaikutus virhevastuun rakentumiseen ja vastuun rajoittamiseen. Suomalaisessa oikeusjärjestelmässä ei tunneta due diligence -tarkastusta, eikä myyjän antamia vakuutuksia tai takuita. Due diligence ymmärretään lähtökohtaisesti ostajalähtöiseksi prosessiksi. Myyjän antamat vakuutukset ja takuut puolestaan anglosaksisessa yrityskauppasopimusmallissa rajaavat myyjän vastuun myyjän vakuutuksiin ja takuisiin. Korvausvastuulausekkeissa puolestaan rajoitetaan myyjälle vakuutusten ja takuiden rikkomisesta seuraavaa vastuuta siirtämällä vastuuta ostajan kannettavaksi. Yrityskauppasopimusrakenteen osalta perehdytään tarkemmin kuhunkin osapuolten vastuuta jakavaan seikkaan. Perinteisessä kiinteistön kaupassa myyjän tulee antaa ostajalle tietoa tiedonantovelvollisuutensa nojalla. Myyjälle on maakaaressa asetettu tiedonantovelvollisuuden ohella selonottovelvollisuus. Ostajalla on kiinteistön kaupassa selonottovelvollisuus, joka pääasiallisesti tarkoittaa ostajan kiinteistön ennakkotarkastusvelvollisuutta. Kiinteistön kaupan vastuunrajoitusehtojen osalta tutkielmassa huomio kiinnittyy erityisesti elinkeinonharjoittajien välisiä vastuunrajoitusehtoja koskeviin ratkaisuihin KKO 2012:72 ja KKO 2012:1, joiden myötä elinkeinonharjoittajien välisissä käytettäviä vastuuta rajoittavia ehtoja arvioidaan. Tutkielmassa havaitaan ensinnäkin, ettei yrityskauppasopimusrakenne rajoita myyjän vastuuta samalla tavoin kuin anglosaksisessa oikeusjärjestelmässä. Tutkielman keskeisin huomio on, että anglosaksisessa muodossa toteutettu due diligence -tarkastus tulee toteuttaa myyjälähtöisesti, jotta maakaaressa myyjälle asetettu tiedonanto- ja selonottovelvollisuus tulisi täytetyksi. Myyjän vastuuta rajoittavien sopimuslausekkeiden pätevyyden arvioinnissa myyjän huolellisuuden arvioiminen korostuu. Myyjän kaupan kohteesta antamat vakuutukset ja takuut vaikuttavat erityisesti virheen salaisuuden arviointiin. Vakuutukset ja takuut ensi sijassa osoittavat osapuolten kaupantekohetken riidattomia seikkoja.