Browsing by Author "Saarinen, Vesa"

Maaperän pilaantuminen on merkittävä ympäristöongelma, jonka ratkaiseminen vaatii huomattavia taloudellisia panostuksia. Maaperän puhdistaminen voi ajankohtaistua kiinteistökaupan yhteydessä, ja on mahdollista, että ostaja katsoo maaperän pilaantuneisuuden tulleen hänelle yllätyksenä. Puhdistamisvastuu voi kohdistua ostajaan ympäristönsuojelulain (527/2014) 133.2 §:ssä säädetyin edellytyksin, joihin liittyy ostajan selonottovelvollisuus. Toisaalta ostaja saattaa väittää pilaantuneen maaperän merkitsevän maakaaren (540/1995) 2 luvun 17.1 §:ssä tarkoitettua laatuvirhettä. Oikeutta esittää laatuvirheen perusteella vaatimuksia myyjää kohtaan rajoittaa ennakkotarkastusvelvollisuus, joka liittyy maakaaren 2 luvun 22.1 §:n säännökseen. Maaperään kohdistuvia selonottotoimia edellytetään näin ollen kahdessa eri laissa. Tutkielmassa tarkastellaan lainopin keinoin yhtäältä ympäristönsuojelulain selonottovelvollisuuden merkitystä maakaaren ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja toisaalta julkisoikeudellisen ympäristövastuun ja siviilioikeudellisen kaupanvastuun vastuujärjestelmiä suhteessa toisiinsa. Tutkielmassa pyritään ensinnä kehittämään teoreettinen malli, jolla havainnollistetaan ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuuden asemaa oikeustosiseikkojen ja oikeusseuraamusten jaottelua silmällä pitäen. Ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuudelle pyritään antamaan mainittujen lakien itsenäistä tulkintaa ilmentävät merkityssisällöt, jotka asetetaan tämän jälkeen vertailtaviksi. Selonottovelvollisuus pyritään ottamaan huomioon ennakkotarkastusvelvollisuuden sisällön tulkinnassa ympäristöoikeudelle ominaisella yhteensovittavalla tulkinnalla. Vastuujärjestelmien suhdetta toisiinsa tarkastellaan toissijaisen ympäristövastuun kohdentumisen kannalta kahdessa ajateltavissa olevassa kaupan purkutilanteessa. Tuloksena esitetään, että ennakkotarkastus- ja selonottovelvollisuus olisi perusteltua luokitella eräänlaisiksi kvasioikeusseuraamuksiksi. Kyseiset oikeusseuraamukset seuraavat kiinteistökaupasta, mutta velvollisuuksien sisällön eli kulloinkin edellytetyn huolellisuuden tason tarkastuksessa määrittää havaittavuus. Merkityssisältöjen osalta on katsottavissa, että eräissä tilanteissa selonottovelvollisuus vahvistaa ennakkotarkastusvelvollisuuden itsenäistä eli ns. tavanomaista tulkintaa, kun taas eräissä tilanteissa selonottovelvollisuus voisi antaa aiheen tavanomaista tulkintaa laajempaan ennakkotarkastukseen. Ympäristönsuojelulain selonottovelvollisuus voidaankin jälkimmäisissä tilanteissa nähdä maakaaren 2 luvun 22.1 §:ssä tarkoitettuna erityisenä syynä, jonka vuoksi ostajan tulisi tarkistaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyys tai ryhtyä teknisiin toimenpiteisiin maaperän tutkimiseksi. Puolestaan vastuujärjestelmien välisessä suhteessa voidaan puoltaa tulkintaa, että kaupan purku voi estää puhdistamisvastuun asettamisen ostajalle, vaikka ostaja ei olisi perustellussa vilpittömässä mielessä maaperän todellisesta kunnosta, olkoonkin että keinotekoisiin järjestelyihin tulisi voida puuttua. Mikäli kauppa puretaan salaisen virheen johdosta tuomioistuimen ulkopuolella maakaaressa säädettyä muotoa noudattaen, olisi perusteltua katsoa, ettei kyse olisi kuitenkaan sellaisesta vapaaehtoisesta vaihdannasta, jonka nojalla vastuu voisi kohdistua omistusoikeuden uudelleen saavaan myyjään, vaikka tämä olisi tietoinen alueen tilasta. Kokoavasti voidaan todeta, että ennakkotarkastusvelvollisuudelle annettava merkityssisältö voisi joko vahvistua tai peräti laajentua ympäristönsuojelulain käsittämän selonottovelvollisuuden perusteella. Toisaalta vaikka julkisoikeudellinen vastuujärjestelmä voi vaikuttaa siviilioikeudelliseen vastuujärjestelmään, voi vaikutus olla myös päinvastaista, kuten purkutilanteiden tarkastelu osoittanee. Koska tämä problematiikka on kiinteistökauppaan nähden jälkikäteistä, voidaan jatkotutkimustarpeita ajatellen suositella tutkittavan sopimusoikeudellisia instrumentteja, joilla puheena olevan kaltaisia sopimusriskejä voidaan välttää ja vähentää.