Browsing by Author "Kanerva, Rasmus"

Tutkielma käsittelee osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta asunto-osakeyhtiön purkavassa uusrakentamishankkeessa. Työssä tarkastellaan yhtäältä yhdenvertaisuusperiaatetta asunto-osakeyhtiöoikeudellisena periaatteena, ja toisaalta asunto-osakeyhtiöiden purkavaa uusrakentamista, pääasiallisesti 1.3.2019 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain (AOYL) muutoksen valossa. Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan hanketta, jossa asunto-osakeyhtiön vanha rakennus puretaan uuden ja pääsääntöisesti suuremman rakennuksen tieltä siten, että vanhoille osakkeenomistajille tarjotaan vanhoja huoneistoja vastaavia uusia huoneistoja uudesta rakennuksesta. Yhdenvertaisuusperiaatteella suojataan asunto-osakeyhtiön vähemmistöosakkeenomistajia enemmistövallan väärinkäytöltä estämällä sellaisten päätösten tekeminen tai täytäntöön paneminen, jotka ovat omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. 1.3.2019 voimaan tulleella lainmuutoksella luovuttiin purkavan uusrakentamisen tosiasiallisesta yksimielisyysvaatimuksesta, ja jatkossa asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi AOYL 6:39:n mukaisesti 4/5:n määräenemmistöllä päättää yhtiön hallitseman rakennuksen purkamisesta ja uudelleen rakentamisesta tai kiinteistön tai rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovuttamisesta purkamista ja uudelleen rakentamista varten. Edellytyksenä päätökselle on se, että asunto-osakeyhtiön vanhat osakkeenomistajat saavat vanhan rakennuksen tilalle rakennettavasta uudesta rakennuksesta vähintään vanhoja huoneistojaan vastaavat uudet huoneistot niin hallintaoikeudeltaan kuin käyvältä arvoltaan. Niin ikään vanhojen huoneistojen käypien arvojen suhde tulee pysyä samana myös uusissa huoneistoissa. Tutkielmassa tulkitaan yhdenvertaisuusperiaatteen valossa kahta AOYL 6:39:n mukaista tapaa toteuttaa purkava uusrakentamishanke, jossa asunto-osakeyhtiö joko päättää purkaa ja rakentaa uudelleen hallitsemansa rakennuksen tai, jossa se luovuttaa kiinteistön tai rakennuksen ulkopuoliselle rakennusliikkeelle tai sijoittajalle purkamista ja uudelleen rakentamista varten ja, jossa osakkeenomistajien tulee saada nykyisiä osakehuoneistojaan vastaavat osakehuoneistot uudesta rakennuksesta. Tarkastelu keskittyy siihen, kuinka osakkeenomistajien yhdenvertaisuus turvataan ja toteutuu edellä mainituissa toteutustavoissa. Yhtiön toteuttaessa purkavan uusrakentamishankkeen osakkeenomistajien oikeudet perustuvat ensi sijassa yhtiöjärjestykseen sekä yhtiökokouksen päätöksiin. Ulkopuolisen toteuttaessa hankkeen osakkeenomistajien oikeudet implementoidaan sen sijaan pääasiassa sopimuksiin. Yhdenvertaisuusperiaate vaikuttaa läpileikkaavana periaatteena kaikessa asunto-osakeyhtiön päätöksenteossa ja toiminnassa. Arvioidessa sitä, milloin päätös tai toimenpide katsotaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseksi, on keskityttävä siihen, miten päätös tai toimenpide vaikuttaa osakkeenomistajien hallitsemien osakehuoneistojen arvoon. Taloudellisesti tarkoituksenmukainen purkava uusrakentamishanke sisältää aina myös lisärakentamista, jolloin lisärakennusoikeudesta tulee luopua yhdenvertaisuusperiaatteen takia vähintään käyvällä hinnalla. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta on niin ikään olennaista se, että kaikki osakkeenomistajat saavat vähintään hallinnassaan olevaa vanhaa huoneistoa vastaavan uuden huoneiston hallinnan siten, että uuden huoneiston käypä arvo vastaa vähintään vanhan huoneiston arvoa ja, että osakkeenomistajille tulevien uusien huoneistojen käypien arvojen suhde vastaa heidän vanhojen huoneistojensa arvojen suhdetta. Asunto-osakeyhtiön purkavassa uusrakentamishankkeessa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta saatetaan loukata, jos lisärakennusoikeus luovutetaan merkittävästi käypää hintaa alhaisemmalla hinnalla, jos lisärakentaminen tuottaa jollekin osakkeenomistajalle olennaista haittaa huoneiston arvoa alentavalla tavalla tai, jos AOYL 6:39:n mukaisia edellytyksiä rikotaan. Kaikkia edellä mainittuja loukkaustapoja tarkastellaan viime kädessä suhteessa osakkeiden arvoon. Kun lisärakennusoikeudesta tosiasiassa harvemmin luovutaan käypää hintaa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla ja, kun yksittäisen osakkeenomistajan yhdenvertaisuuden loukkaaminen tarkoittaa käytännössä samalla myös AOYL 6:39:n vastaisuutta, on AOYL 6:39:n mukaisten edellytysten rikkominen käytännössä pääasiallinen tapa, jolla osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta saatetaan purkavassa uusrakentamisessa loukata.