Browsing by Subject "asunto-osakeyhtiö"

Now showing items 1-4 of 4

Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu osakkeenomistajaa kohtaan erityisesti vahingosta, jonka yhtiön sopimuskumppani on aiheuttanut yhtiön kunnossapito- tai muutostyön yhteydessä

Mantere, Saara (2022)

Kunnossapitoa koskevat riidat ovat asunto-osakeyhtiön riidoista kaikista tyypillisimpiä. Niillä on myös merkitystä yksityisille talouksille, sillä suuri osa yksityishenkilöiden varallisuudesta on sidottu asumiseen. Täten asunto-osakeyhtiöihin liittyvällä oikeudellisella sääntelykehyksellä on merkitystä. Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu osakkeenomistajaa kohtaan perustuu asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009). Tutkielma käsittelee asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuuta osakkeenomistajaa kohtaan vahingosta, jonka aiheuttaja on yhtiön sopimuskumppani yhtiön kunnossapito- tai muutostyön yhteydessä. Asunto-osakeyhtiö voi tuottamuksensa perusteella olla vahingonkorvausvastuussa itsenäisen suoritusapulaisensa aiheuttamasta vahingosta. Asunto-osakeyhtiön vastuu on luonteeltaan yhtiöoikeudellista vahingonkorvausvastuuta. Asunto-osakeyhtiön on huolehdittava, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille. Yhtiön kunnossapitovelvollisuuteen ja huolellisuusvaatimukseen kuuluu huolehtia, että työ toteutetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu voi perustua paitsi asunto- osakeyhtiölakiin, myös vahingonkorvauslakiin (412/1974). Tätä mahdollisuutta tarkastellaan tutkielmassa vahingonkorvauslain väistymis- ja rinnakkaisperiaatteen kautta. Tutkielmassa perehdytään myös erilaisiin vastuun identifikaatiota koskeviin periaatteisiin. Asunto-osakeyhtiön yhtiöoikeudellinen vahingonkorvausvastuu syntyy yhtiöoikeudellista normia, kuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla. Asunto-osakeyhtiön kunnossapito- tai muutostöitä koskeva vahingonkorvausvastuu syntyy silloin, kun asunto-osakeyhtiö rikkoo kunnossapitoa tai muutostöitä koskevia säännöksiä asunto-osakeyhtiölain 4 tai 5 luvussa. Tutkielmassa perehdytään tarkemmin näiden säädösten ydinsisältöön. Tarkasteluun sisältyy kunnossapitovelvollisuuden jakautumisen arviointi asunto- osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välillä sekä kunnossapitotöiltä vaaditun tason arviointi. Tästä seuraa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovelvollisuuden ja yhtiön vahingonkorvausvelvollisuuden yhteispelin tarkastelu. Yhtiön kunnossapitovelvollisuuden suhtautumista asunto-osakkeen myyjän kaupanvastuuseen ostajaa kohtaan käsitellään omana kokonaisuutenaan. Tutkielman keskeisimpänä tutkimuskysymyksenä käsitellään asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuun laajuutta sopimuskumppanin aiheuttamasta vahingosta. Tässä yhteydessä perustellaan, miksi asunto- osakeyhtiön tulee vastata tuottamuksensa perusteella sopimuskumppaninsa virheestä osakkeenomistajaa kohtaan. Arviointi kohdistuu niihin asunto-osakeyhtiön toimiin, jonka perusteella yhtiön huolellisuutta arvioidaan ja millaista huolellisuutta yhtiöltä vaaditaan kunnossapito- ja muutostöiden yhteydessä. Näitä kysymyksiä käsitellään lähinnä oikeuskäytännön nojalla. Lisäksi tuottamusarviointia asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan vastuun välillä tarkastellaan. Tarkastelun pohjalta esitän, että asunto-osakeyhtiön huolellisuusvaatimus sen toteuttaman kunnossapitotyön suorittamisessa on nykypäivänä asetettu korkealle. Korkea huolellisuusvaatimuksen taso on perusteltua yhtiön osakkeenomistajien taloudellisen aseman ja huoneistoon liittyvän hallintaoikeuden turvaamiseksi.
Huoneistotietojärjestelmä yhtiöoikeudellisissa muutostilanteissa

Salmi, Pauliina (2023)

Syyskuussa 2018 hallitus antoi esityksen laiksi huoneistotietojärjestelmästä ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. Lailla perustettiin asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden vaihdannan ja vakuuskäytön perusrekisteri, osakehuoneistorekisteri. Osakehuoneistorekisteriin kirjataan tiedot osakkeiden omistuksesta, panttauksesta ja muista rajoituksista. Laki on rakennettu silmällä pitäen yksittäisiä asunto-osakkeiden vaihdantatilanteita, eikä huomioon ole otettu sitä tosiasiaa, että liike-elämän transaktioissa usein koko osakekanta ja niihin liittyvät vakuusoikeudet vaihtavat omistajaa. Etenkin yhtiöoikeudellisiin muutostilanteisiin liittyen laki on jätetty varsin avoimeksi. Hallitus antoi syyskuussa 2022 esityksen, jolla ehdotetaan muutettavaksi eräitä huoneistotietojärjestelmää koskevia lakeja. Muutokset koskevat pääosin myös yhtiöoikeudellisia muutostilanteita. Tutkielmassa tarkastellaan asunto-osakkeeseen kohdistuvan oikeuden, kuten omistus- ja panttioikeuden ja huoneistotietojärjestelmästä annetun lain välisiä yhteyksiä yhtiöoikeudellisissa muutostilanteissa. Tutkielman ensimmäisenä tavoitteena on systematisoida niitä ongelmia, joita huoneistotietojärjestelmän myötä lain soveltamisessa on esiintynyt. Toisena tavoitteena on tarkastella, miten hallituksen muutosesityksessä on ehdotettu ratkaistavaksi yhtiöoikeudellisissa muutostilanteissa esiintyneitä ongelmia. Tutkielmassa havaitaan, että yhtiöoikeudellisiin muutostilanteisiin liittyvät epäselvyydet huoneistotietojärjestelmässä koskevat pääasiassa kolmansien oikeuksia. Tämä on aiheutunut pääosin kahden erillisen kirjaamisjärjestelmän menettelystä, jossa asunto-osakkeita koskevia tietoja käsitellään sekä Patentti- ja rekisterihallituksessa että Maanmittauslaitoksessa. Etenkin pantinhaltijan asema on herättänyt useissa tilanteissa epäselvyyksiä. Esimerkiksi sulautumisen yhteydessä panttioikeuteen liittyvä julkivarmistuksen toteutuminen on ollut kiinni pantinsaajan omasta aktiivisuudesta. Nämä epäselvyydet ovat johtuneet siitä, että 1) laissa ei ole säännelty asiasta 2) lain sanamuoto on ollut tulkinnanvarainen tai 3) lain esitöissä ei ole otettu kantaa asiaan. Hallituksen esityksessä pyritään vastaamaan esiintyneisiin epäselvyyksiin lisäämällä kirjaamista selventäviä säännöksiä huoneistoetietojärjestelmää koskeviin lakeihin. Tutkielmassa tullaan siihen lopputulokseen, että esitetyt muutokset ja lisäykset huoneistotietojärjestelmää koskeviin lakeihin ovat kannatettavia ja tarpeellisia. Etenkin kirjaamisen selventämistä koskevat säännökset huoneistotietolakiin poistavat käytännössä syntyneitä epäselvyyksiä. Jatkossa tulisi kuitenkin tarkastella, olisiko mahdollista toteuttaa sähköinen järjestelmä, jossa esine- ja yhtiöoikeudelliset seikat tutkitaan samassa kirjaamismenettelyssä.
Isännöitsijän vahingonkorvausvastuun rajoittamisesta

Forsblom, Maria (2020)

Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään isännöitsijälle kuuluvista tehtävistä ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuusta. Asunto-osakeyhtiön isännöitsijäksi valitun henkilön tai yhteisön tehtävät ja vastuut suhteessa taloyhtiöön määräytyvätkin lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain nojalla. Useimmiten isännöitsijän tehtäviä on kuitenkin määritelty myös isännöintiyrityksen ja asunto-osakeyhtiön välillä laaditussa isännöintisopimuksessa. Mainitussa suhteessa tulee noudatettavaksi isännöintisopimus sopimusoikeudellisine periaatteineen. Isännöitsijän tehtäviä ja vastuuta, joudutaan siis usein arvioimaan sekä yhtiöoikeudellisten säännösten että laaditun sopimuksen nojalla. Sopimusvapauden periaatteen mukaisesti sopimukseen perustuvan vastuun rajoittaminen sopimusmääräyksin on lähtökohtaisesti sallittua edellyttäen, että rajoitusehdot eivät ole pakottavana pidettävän lainsäädännön vastaisia. Tutkimukseni tarkoituksena on selvittää, onko asunto-osakeyhtiössä yhtiöön johtoon kuuluvan isännöitsijän vahingonkorvausvastuun rajoittaminen tehokkaasti mahdollista. Tutkimusaihe on ajankohtainen, sillä viime aikoina isännöintisopimuksiin on enenevissä määrin sisällytetty vastuuta rajoittavia ehtoja. Tutkimuksen tärkeänä osakysymyksenä on sen selvittäminen, miten isännöitsijän asunto-osakeyhtiölakiin perustuvat tehtävät voidaan määritellä. Asunto-osakeyhtiölain mukainen isännöitsijän yhtiöoikeudellinen vastuu koskee sellaisia vahinkoja, jotka isännöitsijä on aiheuttanut tehtävässään. Kysymystä isännöitsijän vastuun laajuudesta ja sen rajoittamisen mahdollisuuksista on nähdäkseni lähestyttävä isännöitsijän tehtävien määrittämisen kautta. Siten voidaan vastata myös varsinaiseen tutkimuskysymykseen lakimääräisen vastuun sisällöllisistä lähtökohdista ja mahdollisuuksista vastuun rajoittamiseen. Tutkimuskysymystä lähestytään ensisijaisesti kirjoitetun lain ja lain esitöiden perusteella tukeutuen myös oikeuskirjallisuudessa esitettyihin kannanottoihin. Pääosin tutkimukseni edustaa perinteistä lainopillista tutkimusta. Tutkimuksessani selvitän myös isännöintisopimuksissa käytettyjen vastuunrajoitusehtojen sisältöä ja vastuunrajoitusehtojen yleisyyttä. Tutkimuksellisessa käytössäni on ollut Uusimaan alueella toimivien 21 isännöintiyrityksen käyttämiä isännöintisopimuksia vuosilta 2009-2020. Tarkastelemissani sopimuksissa vastuunrajoitusehdot oli useimmiten liitetty isännöitsijän muihin kuin niin sanotusti lakimääräisiin tehtäviin, mutta myös isännöitsijän asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa vastuuta oli osassa sopimuksia pyritty rajoittamaan. Johtopäätöksenä voidaan todeta, että sekä isännöitsijän vahingonkorvausvastuuta sekä isännöitsijän tehtäviä koskevaa sääntelyä voidaan pitää pakottavana. Näin ollen isännöitsijän asunto-osakeyhtiölakiin perustuvaa vahingonkorvausvastuuta ei voida rajoittaa. Myöskään isännöitsijän tehtäviä ei voida supistaa asunto-osakeyhtiölaissa säädetystä. Vastuunrajoitusehdon liittäminen sellaiseen tehtävään, jota ei voida pitää asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijälle kuuluvana on kuitenkin mahdollista. Isännöitsijän ns. lakimääräisten tehtävien ja muiden tehtävien erottaminen on kuitenkin vaikeaa ja nähdäkseni monin tavoin ongelmallinen tulokulma isännöitsijän vastuun rajoittamiseen. Tutkimuksessa selvitetään myös isännöitsijän tehtävien jaotteluun liittyvää problematiikkaa.
Taloyhtiölainojen sääntelyn riittävyys ja muutostarve

Kauppala, Oona (2021)

Tämä tutkielma käsittelee asunto-osakeyhtiöille annettua pankkivelkaa eli taloyhtiölainaa ja siihen vaikuttavaa voimassa olevaa sääntelyä sekä sääntelyyn suunnitteilla olevia muutoksia. Työssä pyritään selvittämään taloyhtiölainasta kuluttajille ja makrovakaudelle aiheutuvien riskien suojaamisen riittävyyttä sekä voimassa olevan sääntelyn että sääntelyyn suunniteltujen muutosten näkökulmasta. Aihetta lähestytään aluksi selvittämällä ja systematisoimalla lainopin keinoin ne voimassa olevat säännökset, jotka koskevat taloyhtiölainoja. Tällaisia säännöksiä löytyy muun muassa asunto-osakeyhtiölaista, asuntokauppalaista ja tuloverolaista. Tämän jälkeen esitellään niitä muutoksia, joita Valtiovarainministeriön työryhmän mietinnössä 2019:56 on esitetty kohdennettavaksi taloyhtiölainoihin, kuten enimmäisluotto-osuuden, maturiteettirajoitteiden ja lyhennysvelvoitteiden ottamista osaksi lainsäädäntöä. Voimassa oleva sääntelymme vaikuttaa taloyhtiölainoihin sekä suojaten kuluttajia että luoden näille riskiä. Voimassa oleva sääntely sisältää eräitä välillisiä suojakeinoja kuluttajille taloyhtiölainan riskeiltä, kuten asuinhuoneiston haltuunoton ja asuntokauppalain tiedonantovelvollisuussäännökset, mutta silti sääntelystämme puuttuu suora makrovakausväline koskien taloyhtiölainaa. Valtiovarainministeriön työryhmän mietinnössä 2019:56 ehdotettujen muutosten voidaankin katsoa olevan tarpeellisia ja täydentävän tätä lainsäädännön aukkoa.

Now showing items 1-4 of 4

Browsing by Subject "asunto-osakeyhtiö"

Yhteystiedot

HELSINGIN YLIOPISTO