Browsing by Subject "fastighetsköp"

Byggnadens kvalitet är en av de vanligaste orsakerna till att det vid fastighetsköp efter köpslutet uppstår meningsskiljaktigheter köpare och säljare emellan. Avgörande är då ifall byggnaden är avtalsenlig till sina egenskaper och ifall den besitter kvalitetsfel enligt JB 2 kap. 17 §. Enligt rådande lagstiftning ansvarar säljaren för fel som funnits på fastigheten vid köpslutet, även om felet har framkommit i ett senare skede. Detta betyder att säljaren även ansvarar för väsentliga kvalitetsfel som varken köparen eller säljaren kände till vid undertecknande av köpeavtalet. Köparen har dock en undersökningsplikt och kan inte hänvisa till ett kvalitetsfel denne borde ha uppmärksammat vid en normal granskning av objektet. Syftet med föreliggande avhandling är att undersöka möjligheterna för säljaren att friskriva sig från ansvar för kvalitetsfel på fastighet som denna enligt lagen skall ansvara för. Enligt JB 2 kap. 9 § får köparens rättigheter begränsas endast genom att det i avtalet preciseras till vilken del det avviker från det lagstadgade. Fokus i avhandlingen ligger på denna paragraf och huruvida avvikelsen kan anses tillräckligt individualiserad för att uppfylla kraven? I avhandlingen observerades att den största utmaningen angående begränsning av ansvar uppstår vid friskrivning gentemot dolda fel samt vid användning av generella friskrivningsklausuler. Eftersom kvalitetsfelen vid dolda fel är okända ter sig individualiseringen av felen problematisk. Enligt färskaste rättspraxis har dock delvis den strikta tolkningen angående friskrivning gentemot dolda fel luckrats upp. Generella friskrivningsklausuler av typen, ”säljes i befintligt skick” har redan i lagförberedningen till JB ansetts som en klausul som kan vara överraskande och oskälig sett ur köparens synvinkel och bör därför lämnas obeaktad. Problemet med generella klausuler är att de vanligtvis endast ger en allmän bild av byggnadens kvalitet och därmed saknar den precisering av sättet på vilket köparens ställning avviker från det lagstadgade. En friskrivning från ansvar för fel är möjlig då klausulen är tillräckligt entydig så att köparen inser innebörden med det förändrade rättsläget. Dock bör noteras att det alltid är fråga om en helhetsbedömning där faktorer tillhörande varje enskilt fall inverkar på slutresultatet.