Browsing by Subject "rakentaminen"

Kiinteistöjen yhteisjärjestelyt eivät ole oikeusjärjestyksessämme uusi asia, mutta ympäristössämme tapahtuneet muutokset, kuten: ilmastonmuutos, resurssien ylikuluttaminen ja kaupungistuminen ovat nostaneet kiinteistöjen yhteisjärjestelyt rakennusalan viimeaikaiseen keskusteluun. Rakennusalan keskustelussa on esitetty, että tulevaisuudessa rakennukset liittyvät entistä enemmän toisiinsa ja rakennusten talotekniset järjestelmät ikään kuin ”keskustelevat” toistensa kanssa, minkä takia kiinteistöjen välisiä yhteisjärjestelyjä pidetään hyvänä keinona sopia kiinteistöjen välisistä teknisistä järjestelmistä ja niiden ylläpidosta. Kiinteistöjen yhteisjärjestelyjä on yleisesti pidetty vaikeasti lähestyttävinä järjestelynä niin kiinteistönomistajien, taloyhtiöiden hallitusten kuin juristienkin keskuudessa. Tätä ongelmaa ei helpota se, että kiinteistöjen yhteisjärjestelyä koskeva sääntely ei ole kovin yksiselitteistä tai tyhjentävää, minkä takia kiinteistöjen yhteisjärjestelyjä on käytetty korvaamaan monen tyyppisiä oikeuksia kiinteistöllä. Tutkielmassa kiinteistöjen yhteisjärjestelyä tarkastellaan maankäyttö- ja rakennuslain sekä varallisuusoikeuden näkökulmasta seuraavan kysymyksen kautta: miten maankäyttöja rakennuslain 164 ja 164 a §:ssä säädettyjä kiinteistöjen yhteisjärjestelyitä ja yhteisjärjestelysopimuksella perustettuja oikeuksia ja velvollisuuksia tulisi tulkita varallisuusoikeudellisessa kontekstissa? Tutkielmassa kiinteistöjen yhteisjärjestelyä tarkastellaan lainopin metodein kahdesta eri näkökulmasta. Kiinteistöjen yhteisjärjestelyä lähestytään ensiksi maankäyttö- ja rakennuslain näkökulmasta, jossa selvitetään kiinteistöjen yhteisjärjestelyn tarkoitusta, sisältöä ja käyttöalaa. Tässä tarkastelussa kiinteistöjen yhteisjärjestelyä tarkastellaan yleisesti rakennus- ja kiinteistöoikeuden kontekstissa, erityisesti rasiteoikeuksien kautta. Toiseksi kiinteistöjen yhteisjärjestelyä tarkastellaan varallisuusoikeuksien sekä esine- ja velvoiteoikeuden näkökulmasta, erityisesti, mihin yhteisjärjestelysopimus sitoo tai ei sido ensinnäkin henkilösuhteissa ja toiseksi omistajanvaihdostilanteessa. Tässä tarkastelussa kiinnitetään huomiota esineoikeudelliseen tyyppipakkoperiaatteeseen ja esineoikeuden yleisiin oppeihin esinekohtaisista oikeuksista ja esineistä, ja toiseksi sopimusoikeuden yleisiin oppeihin sopimuksen sitovuudesta, sopimuksen syntymisestä ja sopimustyypeistä. Tutkielmassa havaitaan, että kiinteistöjen yhteisjärjestelyssä kiinteistön omistaja teoreettisesti luopuu esineoikeudellisesta staattisesta suojastaan määrätyille sopijapuolille, perustamalla oikeustoimiperusteisen rajoitetun esineoikeuden ja erityisen käyttöoikeuden kiinteistöönsä tai rakennukseensa, mikä nauttii rekisteröinnin myötä viranomaisen päätöksestä johtuvaa pysyvyyssuojaa sivullisiin ja sopijapuoliin nähden. Rekisteröinnin myötä sopijapuolen absoluuttinen esineoikeus muuntuu velvoiteoikeudelliseksi sopijapuolten väliseksi suhteeksi, ja kiinteistöjen yhteisjärjestelysopimuksesta tulee sopijapuolia sitova instrumentti, joka ulottaa tietyissä tilanteissa sitovuusvaikutuksensa myös kolmansiin osapuoliin, jotka eivät ole sopimuksen osapuolia.